Cypr zmienia zasady gry!

Zmiany dotyczące preferencyjnej stawki VAT na Cyprze, które wielu inwestorów błędnie datuje na 16 czerwca 2026 roku, w rzeczywistości są efektem wcześniejszych decyzji legislacyjnych oraz presji ze strony Unii Europejskiej. Sama data 16.06.2026 nie oznacza wejścia nowych przepisów, lecz zamknięcie okresu przejściowego dla dotychczasowych zasad. To rozróżnienie jest kluczowe, ponieważ bezpośrednio wpływa na sposób planowania inwestycji oraz strukturę zakupu nieruchomości.

A było tak…

Dotychczasowy system pozwalał na zastosowanie preferencyjnej stawki VAT w wysokości 5% dla nieruchomości do 200 m² przeznaczonych na główne miejsce zamieszkania. W praktyce oznaczało to, że nawet duże, często luksusowe nieruchomości mogły korzystać z obniżonego opodatkowania. Mechanizm ten był szeroko wykorzystywany nie tylko przez osoby kupujące dom dla siebie, ale również przez inwestorów, którzy de facto obchodzili intencję przepisów. Właśnie ten aspekt stał się przedmiotem krytyki ze strony Komisji Europejskiej.

Nowy system znacząco ogranicza możliwość korzystania z preferencyjnej stawki. Obecnie 5% VAT obowiązuje jedynie do pierwszych 130 m² nieruchomości oraz do określonego limitu wartości. Nadwyżka powierzchni lub ceny objęta jest standardową stawką 19%. Dodatkowo wprowadzono maksymalną powierzchnię całkowitą (190 m²) oraz limity wartości nieruchomości, co w praktyce eliminuje możliwość stosowania preferencyjnego VAT przy zakupie droższych lub większych apartamentów.

Jedną z najważniejszych zmian jest również zaostrzenie warunków użytkowania nieruchomości. Aby skorzystać z 5% VAT, nieruchomość musi stanowić główne miejsce zamieszkania przez okres 10 lat. Oznacza to brak możliwości wynajmu w tym czasie oraz konieczność faktycznego zamieszkiwania, a nie jedynie formalnego deklarowania takiego zamiaru. W przypadku naruszenia tych warunków właściciel zobowiązany jest do zwrotu różnicy pomiędzy stawką preferencyjną a standardową, proporcjonalnie do okresu niespełnienia warunków.

W tym kontekście data 16 czerwca 2026 roku pełni rolę graniczną dla projektów objętych wcześniejszymi regulacjami. Inwestycje, które uzyskały odpowiednie pozwolenia przed określonym terminem w 2023 roku, mogły jeszcze korzystać ze starych zasad, ale wyłącznie pod warunkiem złożenia wniosku do tej daty. Po jej upływie wszystkie nowe wnioski są rozpatrywane już wyłącznie według nowych, bardziej restrykcyjnych przepisów.

Zmiany jasno rozdzielają dwa światy

Podsumowując, zmiany te jasno rozdzielają dwa światy: zakup nieruchomości na własne potrzeby oraz zakup inwestycyjny. Preferencyjna stawka 5% VAT została dziś ograniczona wyłącznie do rzeczywistego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i wiąże się z konkretnymi zobowiązaniami – przede wszystkim brakiem możliwości wynajmu przez 10 lat.

Jednocześnie warto podkreślić, że inwestycje w nieruchomości na Cyprze wciąż pozostają atrakcyjne podatkowo, ale funkcjonują dziś w innym modelu. W przypadku zakupu pod wynajem – szczególnie krótkoterminowy – nadal istnieje możliwość odliczenia VAT, jednak wymaga to prowadzenia działalności opodatkowanej, czyli m.in. rejestracji do VAT i faktycznego świadczenia usług najmu. Oznacza to, że rynek nie zamknął się dla inwestorów, ale wymaga dziś bardziej świadomego podejścia oraz dopasowania struktury zakupu do rzeczywistego celu inwestycji.

W praktyce oznacza to jedno: nie ma już miejsca na „półśrodki”. Albo kupujesz nieruchomość jako swój dom i korzystasz z 5% VAT, albo traktujesz ją jako inwestycję i działasz w modelu biznesowym, który pozwala na odzyskanie VAT przy pełnej zgodności z obowiązującymi przepisami.