Bezpieczny wynajem – co powinieneś wiedzieć?

Zarówno właściciel (wynajmujący) jak i najemca powinni rzetelnie przygotować się do zawarcia umowy najmu aby uniknąć ewentualnych sporów. W tym celu warto sprawdzić na czym polega wynajem mieszkania (lub domu), jakie są prawa oraz obowiązki każdej ze stron.

I wprawdzie umowę najmu regulują przepisy Kodeksu Cywilnego, a także Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego…ale diabeł tkwi w szczegółach. Mało kto wie, w jaki sposób czytać akty prawne, a co dopiero które przepisy odnoszą się do jakiego typu wynajmu.

Bezpieczny wynajem – co powinieneś wiedzieć?

Jakie są różnice pomiędzy kaucją i opłatą rezerwacyjną przy wynajmie mieszkania?

Kaucja to w powszechnym mniemaniu kwota, która zabezpiecza należności z tytułu najmu. Z prawnego punktu widzenia to osobna umowa, zawierana przy okazji umowy najmu lokalu mieszkalnego, regulowana przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Jej funkcja pozostaje jednak taka sama – ma zabezpieczać należności wynajmującego wynikające z umowy najmu. Kaucja niekiedy zwana jest potocznie depozytem, choć takie pojęcie nie funkcjonuje w ustawie. Opłata rezerwacyjna zaś na zupełnie inną funkcję. Uiszcza się ją przy okazji zawierania umowy rezerwacyjnej, która co do zasady służy zarezerwowaniu – wyłączeniu z oferty właściciela danej nieruchomości czy lokalu na pewien okres.

Czy właściciel może poprosić najemcę o wyciąg bankowy?

Najem, jak i każda umowa niesie za sobą pewne prawa i obowiązki dla stron. Podstawowym obowiązkiem najemcy jest terminowo płacić czynsz najmu. Wynajmujący może być zatem zainteresowany tym, czy kandydat na jego najemcę będzie rzetelnym płatnikiem, czy stać go na wynajmowanie akurat tego lokalu. Stąd oczekiwanie, że najemca wylegitymuje się pewną zdolnością finansową uważam nie tylko za uprawnione, ale i za przejaw należytej troski wynajmującego o swój majątek.

Dlaczego protokół zdawczo-odbiorczy jest ważny przy wynajmie mieszkania?

Jest on ważny dlatego, że obrazuje stan lokalu w chwili jego wydania najemcy i stanowi punkt wyjścia do rozliczeń w dniu zwrotu lokalu po zakończeniu umowy. Stąd niezwykle ważne jest, by dokument ten był bardzo precyzyjny – opisywał kolejno wszystkie pomieszczenia, stan podłóg, ścian, sufitów, mebli i sprzętów znajdujących się w lokalu. Pomoże to uniknąć później sporów typu „ta rysa już tu była”. Z punktu widzenia najemcy jest to dokument o tyle ważny, że przepisy prawa ustanawiają domniemanie, wedle którego lokal został wydany w stanie dobrym. To najemca, na wypadek sporu, będzie musiał udowodnić, że było inaczej.

Czy wynajmujący może podwyższyć czynsz najmu w umowie zawartej na czas określony?

To będzie zależało od typu umowy, jaka została zawarta. W najmie lokali użytkowych wynajmujący może co do zasady zrobić to stosunkowo łatwo – wypowiadając czynsz z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Nie będzie mógł tego zrobić, gdy możliwość taką wyłączono lub gdy do umowy wprowadzono ograniczenie takiej podwyżki – np. klauzulę waloryzacyjną o wskaźnik inflacji.

W „zwykłej” umowie najmu procedurę podwyższania czynszu reguluje art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jest on skomplikowany, wymaga dokonywania szeregu obliczeń, według wskaźników wskazanych w tych przepisach. Inaczej sprawa ma się, gdy zawieramy umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Tam podwyżka jest możliwa jedynie wtedy, gdy została przewidziana w umowie. Jeśli nie ma nic na ten temat w umowie, podwyżki nie można dokonać.

Czy właściciel może wchodzić do mojego mieszkania podczas mojej nieobecności?

Co do zasady, nie. Może zrobić to tylko w przypadkach opisanych w ustawie o ochronie praw lokatorów – w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, gdy lokator jest nieobecny, bądź odmawia udostępnienia lokalu. W takiej sytuacji właściciel może wejść do mieszkania w towarzystwie policji lub straży miejskiej. W innych przypadkach właściciel może wejść do lokalu po uzgodnieniu tego z najemcą.

Naprawy w mieszkaniu – kto za co odpowiada?

To szerokie zagadnienie, na które musimy spojrzeć przez pryzmat różnych typów umów. W najmie lokali użytkowych kwestie te reguluje przepis art. 681 kc, wedle którego najemcę obciążają drobne naprawy, do których należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Zakres ten jest bardzo ogólny i wymaga zwykle doprecyzowania. Inaczej jest w przypadku lokali mieszkalnych. Jeśli zawieramy „zwykłą” umowę najmu, kwestię napraw i konserwacji opisują przepisy art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Opisano w nich bardzo drobiazgowo, kto ponosi odpowiedzialność za naprawę, konserwację i wymianę poszczególnych elementów wyposażenia lokalu. Katalog ten nie jest jednak kompletny. Nie ma tam mowy np. o sprzęcie agd czy rtv. Ustawa nie przesądza zatem, kto powinien naprawić zepsutą pralkę. Ustanawia zaś generalną zasadę, że za to, co nie zostało wyraźnie przypisane najemcy, odpowiada wynajmujący. Stąd potrzeba ustalenia, co znajduje się w wynajmowanym lokalu i odpowiedniego uregulowania tych kwestii w umowie najmu. Tym bardziej należy to zrobić w umowach najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, ponieważ do nich ustawy o ochronie praw lokatorów (z pewnymi wyjątkami) nie stosujemy. Wtedy „wracamy” niejako do regulacji art. 681 kc, która jak już wspomniałem, nie jest wystarczająca.

Najemca zamieszkał z psem, chociaż w umowie był wyraźny zakaz, czy mogę go teraz wyrzucić z mieszkania?

W takiej sytuacji mamy do czynienia z korzystaniem z mieszkania wbrew postanowieniom umowy. Można zatem przeprowadzić procedurę z art. 11 ust. 2 pkt. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów – wezwać na piśmie najemcę do pozbycia się psa z mieszkania, a jeśli to nie poskutkuje, wypowiedzieć umowę z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Najemca uciekł z mieszkania zostawiając klucze w skrzynce na listy – i co teraz?

Sama wyprowadzka z lokalu nie stanowi zakończenia umowy najmu. Ona nadal trwa, a co za tym idzie, najemca ma obowiązek zapłaty czynszu. Skoro jednak zostawił klucze w skrzynce, to zamanifestował brak zamiaru dalszego korzystania z mieszkania. Nie uchyla to konieczności zapłaty czynszu za kolejne miesiące – aż do końca umowy. Właściciel jednak może wejść do lokalu i go zabezpieczyć.

Co się stanie, jeśli najemca zarejestruje działalność w wynajętym mieszkaniu i nie zmieni adresu po wyprowadzce?

Prawdopodobnie będzie przychodziła do niego korespondencja, w tym urzędowa i sądowa. W takiej sytuacji należy zawiadomić stosowne organy rejestrowe o tym, że najemca nie zajmuje już tego lokalu i jego siedziba uległa zmianie, a co za tym idzie, wpis w rejestrze jest nieaktualny i powinien zostać zaktualizowany.

Tekst powstał przy współpracy z Piotrem Dobrowolskim – radcą prawnym specjalizującym się w prawie nieruchomości, wykładowcą akademickim, ekspertem Wyższej Szkoły Bankowej w Poznaniu, szkoleniowcem wspierającym pośredników w obrocie nieruchomościami w całej Polsce.

Jeśli szukasz specjalistów ds. najmu, którzy pomogą Ci w poszukiwaniach mieszkania lub znalezieniu najemców do Twojej nieruchomości – skontaktuj się z nami +48 515 000 145