Porady
/22.11.2018

Jak uchronić się przed nieuczciwym najemcą?

Zdewastowane mieszkanie, zaległości w czynszu lub podnajmowanie pokojów – jest kilka sposobów, aby uchronić przed takimi problemami podczas wynajmu mieszkania. Dowiedz się, jak skutecznie zabezpieczyć się przed nierzetelnymi lokatorami.

Najem zwykły kontra okazjonalny

W mediach często pojawiają się informacje o właścicielach apartamentów i mieszkań, którzy nie mogą pozbyć się najemców zalegających z opłatami. Z tym problemem stykają się właściciele nieruchomości położonych na terenie różnych miast – na liście są m.in.: Warszawa, Gdańsk, Toruń, Kraków, Wrocław i Katowice. Czy można uniknąć takiego kłopotu? Owszem – wystarczy, że podpiszesz umowę o tzw. najem okazjonalny.

Niezależnie od tego, czy wynajmujesz apartamenty, mieszkania czy domy możesz podpisać umowę o najem okazjonalny, która ogranicza prawa najemców. Dysponując taką umową, będziesz mógł skorzystać z procedury szybkiej eksmisji i tym samym uniknąć zbędnego zamieszania. Gdyby najemca nie płacił lub nie opuścił lokalu po zakończeniu okresu wynajmu, zostanie eksmitowany pod adres, który sam wskazał w oświadczeniu w formie aktu notarialnego.

Abyś mógł skorzystać z przepisów ułatwiających przeprowadzenie eksmisji w ramach umowy o najem okazjonalny, niezbędne jest:

  • zgłoszenie zawartej umowy do urzędu skarbowego i odprowadzanie należnego podatku,
  • dołączenie do spisanej z najemcą umowy załączników w postaci wyżej wymienionego oświadczenia o poddaniu się egzekucji i wskazaniu adresu lokalu, do którego będzie mógł on zostać eksmitowany oraz oświadczenie właściciela tego lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy,
  • podpisanie umowy na czas określony (nie dłuższy niż 10 lat).

Jeżeli podpiszesz umowę o zwykły najem, nie będziesz mógł skorzystać z uproszczonej procedury eksmisji, bo w przypadku tej umowy bardziej chronioną stroną umowy jest najemca.

Umowa najmu, która chroni interesy wynajmującego

Wynajem mieszkania wiąże się z podpisaniem umowy. Możesz ją skonstruować samodzielnie, możesz też skorzystać z pomocy specjalisty. Dzięki drugiemu rozwiązaniu możesz być pewien, że żaden istotny punkt nie zostanie pominięty.

Jeżeli jednak zdecydujesz się samodzielnie przygotować treść umowy, to szczególną uwagę zwróć na te punkty:

  • okres trwania umowy. Mieszkania do wynajęcia możesz wynajmować na czas określony lub nieokreślony. Wybierając pierwszą opcję, zarówno Ciebie, jak i najemcę będzie obowiązywać 3-miesięczny okres wypowiedzenia.
  • kwota najmu. W tej materii nie powinno być żadnych niedomówień. Jeżeli w kwocie czynszu nie zawierają się opłaty np. za media, również trzeba to zaznaczyć.
  • termin i forma uregulowania czynszu. W umowie powinna znaleźć się dokładna data uregulowania czynszu, np. do 10. dnia każdego miesiąca. Jeżeli chcesz mieć pełną kontrolę nad płatnościami, wskaż numer konta, na który najemca ma przelewać czynsz.
  • kaucja. Zabezpieczy ona Twoje roszczenia z tytułu np. zniszczenia mieszkania. Jeżeli podpisujesz umowę najmu okazjonalnego, kaucja nie może być wyższa niż 6-krotność miesięcznego czynszu.
  • zakazy. Zależy Ci, aby w mieszkaniu nie palono tytoniu lub nie trzymano zwierząt? Zastrzeż to sobie w umowie. Możesz też ustalić wysokość kary finansowej, jeżeli najemca złamie zakaz.

Załącznikiem do umowy powinien być protokół zdawczo-odbiorczy, w którym rzetelnie zostanie opisany stan nieruchomości. Wszelkie uszkodzenia ujawnione w dniu udostępniania nieruchomości najemcy powinny zostać uwiarygodnione za pomocą dokumentacji fotograficznej. W protokole należy umieścić też informacje o stanie liczników, ilości wydanych kluczy oraz wyposażeniu mieszkania. Gdy będziesz posiadał protokół zdawczo-odbiorczy, łatwiej będzie Ci dochodzić swoich racji.

Jak sprawdzić potencjalnego najemcę?

Jeżeli znalazłeś chętnego na mieszkanie pozostaje go sprawdzić. Możesz zapytać o referencje od poprzednich wynajmujących, bo w ostatnich latach listy polecające są coraz popularniejsze. W ten sposób unikniesz sytuacji mieszania faktów przez potencjalnego lokatora. Jeżeli nie będzie on dysponował takimi dokumentami, poproś go o udostępnienie do wglądu zaświadczenia o zarobkach. W ten sposób upewnisz się, że potencjalny najemca uzyskuje dochody, które pozwolą mu regulować zobowiązania.

Aby sprawdzić wiarygodność finansową najemcy, możesz skorzystać z baz dłużników, np. BIK, KRD. Do weryfikacji będzie Ci jednak potrzebna pisemna zgoda najemcy – a jeśli chcesz sobie to działanie ułatwić – z takich narzędzi często korzystają renomowane biura nieruchomości.

Jeżeli posiadasz wiele nieruchomości i nie masz czasu samodzielnie nimi zarządzać, skorzystaj z pomocy naszej firmyLoco Real Estate specjalizującej się w wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami w Warszawie.