VAT przy zakupie nieruchomości na Cyprze w 2026 roku. 5% VAT przedłużone do końca 2026

W 2026 roku temat VAT jest szczególnie istotny, ponieważ Cypr przedłużył okres przejściowy dla preferencyjnej stawki 5% VAT na pierwszą nieruchomość do 31 grudnia 2026 roku. Oznacza to, że część kupujących nadal może skorzystać z korzystniejszych zasad, o ile spełni określone warunki.

Dla osób planujących zakup nieruchomości na Cyprze — zarówno do zamieszkania, jak i inwestycyjnie — znajomość zasad VAT może oznaczać realną oszczędność nawet kilkudziesięciu tysięcy euro.

Ile wynosi VAT na nieruchomości na Cyprze?

Standardowa stawka VAT na Cyprze wynosi 19%.

Dotyczy ona przede wszystkim:

• nowych nieruchomości kupowanych od dewelopera,
• apartamentów inwestycyjnych,
• nieruchomości kupowanych pod wynajem,
• nieruchomości komercyjnych,
• zakupów dokonywanych przez firmy,
• nieruchomości, które nie spełniają warunków programu 5% VAT.

W praktyce oznacza to, że kupując nowy apartament na Cyprze od dewelopera, należy co do zasady doliczyć 19% VAT do ceny zakupu.

5% VAT na nieruchomość na Cyprze do końca 2026 roku

Najważniejsza aktualizacja na 2026 rok dotyczy przedłużenia okresu przejściowego dla obniżonej stawki VAT 5%.

Cypryjski parlament zdecydował o przedłużeniu możliwości korzystania z preferencyjnej stawki 5% VAT na pierwszą nieruchomość do 31 grudnia 2026 roku.

To ważna informacja dla osób, które planują zakup nowego domu lub apartamentu na Cyprze jako głównego miejsca zamieszkania.

Obniżona stawka 5% VAT może znacząco obniżyć całkowity koszt zakupu nieruchomości, szczególnie przy nowych inwestycjach deweloperskich.

Kto może skorzystać z 5% VAT na Cyprze?

Z preferencyjnej stawki 5% VAT mogą skorzystać osoby fizyczne kupujące nieruchomość jako swoje główne i stałe miejsce zamieszkania.

Warunki są następujące:

• kupujący musi być osobą fizyczną,
• nieruchomość musi być przeznaczona na główne miejsce zamieszkania,
• nieruchomość powinna być użytkowana jako stały dom przez określony czas,
• wniosek o 5% VAT trzeba złożyć przed odbiorem nieruchomości,
• preferencja dotyczy jednej nieruchomości na osobę lub małżeństwo.

Program 5% VAT jest dostępny również dla obcokrajowców, w tym obywateli UE i osób spoza UE, pod warunkiem spełnienia wymogów dotyczących zamieszkania.

Jakie limity obowiązują przy 5% VAT na Cyprze?

Po zmianach wprowadzonych ustawą Law 42(I)/2023 obowiązują bardziej restrykcyjne limity.

Zgodnie z aktualnymi zasadami:

• 5% VAT może obejmować pierwsze 130 m² nieruchomości,
• preferencyjna stawka dotyczy wartości do €350 000,
• część przekraczająca limity może być objęta standardową stawką 19%,
• przy większych lub droższych nieruchomościach zastosowanie 5% VAT może być ograniczone.

W praktyce oznacza to, że nie każda nieruchomość automatycznie kwalifikuje się do 5% VAT. Szczególnie przy apartamentach premium, willach i większych domach konieczna jest dokładna analiza powierzchni, wartości oraz celu zakupu.

Stare zasady 5% VAT a okres przejściowy do 31 grudnia 2026

Przedłużenie okresu przejściowego do końca 2026 roku jest bardzo ważne dla kupujących, którzy rozpoczęli proces zakupu lub budowy nieruchomości na wcześniejszych zasadach.

W praktyce oznacza to, że część transakcji może nadal kwalifikować się do korzystniejszego rozliczenia 5% VAT, jeżeli spełnione są warunki przewidziane w przepisach przejściowych.

To szczególnie istotne dla osób, które:

• podpisały umowę zakupu wcześniej,
• kupują nieruchomość w trakcie budowy,
• czekają na pozwolenia lub odbiór nieruchomości,
• planują zakup pierwszej nieruchomości na Cyprze jako miejsca zamieszkania.

Warto jednak pamiętać, że każdy przypadek powinien zostać zweryfikowany indywidualnie przez prawnika lub doradcę podatkowego na Cyprze.

Czy nieruchomości z rynku wtórnego na Cyprze podlegają VAT?

Nie. Nieruchomości z rynku wtórnego na Cyprze co do zasady nie podlegają VAT.

VAT dotyczy głównie nowych nieruchomości sprzedawanych przez dewelopera.

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego kupujący nie płaci VAT, ale powinien uwzględnić inne koszty transakcyjne, w tym:

• transfer fees,
• stamp duty,
• koszty prawne,
• opłaty administracyjne.

Dla części inwestorów zakup nieruchomości z rynku wtórnego może być korzystniejszy pod względem podatkowym, jednak wszystko zależy od konkretnej nieruchomości i celu zakupu.

5% VAT czy 19% VAT – co wybrać przy zakupie nieruchomości na Cyprze?

Nie chodzi o wybór, lecz o kwalifikację.

Jeżeli kupujesz nieruchomość na Cyprze jako główne miejsce zamieszkania i spełniasz warunki programu, możesz ubiegać się o 5% VAT.

Jeżeli kupujesz nieruchomość: pod wynajem, jako drugi dom wakacyjny, przez spółkę, inwestycyjnie – najczęściej zastosowanie będzie miała standardowa stawka 19% VAT.

Jak złożyć wniosek o 5% VAT na Cyprze?

Aby skorzystać z obniżonej stawki VAT, należy złożyć odpowiedni wniosek do Cyprus Tax Department. Wniosek powinien zostać złożony przed odbiorem nieruchomości lub zakończeniem transakcji.

Dlaczego aktualizacja VAT do końca 2026 jest ważna dla kupujących?

Przedłużenie 5% VAT do końca 2026 roku daje kupującym dodatkowy czas na podjęcie decyzji i finalizację transakcji na korzystniejszych zasadach.

Dla wielu osób oznacza to:

• niższy koszt zakupu nieruchomości,
• większą dostępność nowych apartamentów,
• możliwość lepszego zaplanowania budżetu,
• większą opłacalność zakupu nieruchomości na Cyprze,
• czas na przygotowanie dokumentów i wniosku.

To może być szczególnie ważne dla osób planujących relokację, uzyskanie rezydencji podatkowej lub zakup pierwszego domu na Cyprze.

Czy zakup nieruchomości na Cyprze z 5% VAT się opłaca?

Tak, jeżeli nieruchomość spełnia wymagania programu, 5% VAT może znacząco poprawić opłacalność zakupu. Różnica między 5% a 19% VAT przy nowej nieruchomości jest bardzo duża i może mieć realny wpływ na decyzję inwestycyjną.

Przy nieruchomości o wartości €300 000:

• VAT 19% wynosi €57 000,
• VAT 5% wynosi €15 000.

Różnica to aż €42 000.

Dlatego przed zakupem nowej nieruchomości na Cyprze warto sprawdzić, czy można skorzystać z preferencyjnej stawki VAT.

Dla wielu kupujących rok 2026 może być ostatnią szansą na skorzystanie z korzystniejszych zasad 5% VAT przed wejściem pełnych ograniczeń i bardziej restrykcyjnych przepisów dotyczących preferencyjnego opodatkowania nieruchomości na Cyprze.