Najem okazjonalny – co musisz o nim wiedzieć?

Jedną z form wynajmu mieszkań i domów jest najem okazjonalny. Mimo że został on wprowadzony do ustawy o ochronie praw lokatorów w 2009 roku, to wciąż niewielu właścicieli nieruchomości z niego korzysta. Tymczasem umowa wynajmu okazjonalnego co do zasady zabezpiecza interesy wynajmującego. W razie gdyby lokator nie płacił czynszu i nie chciał się wyprowadzić po upływie terminu, na jaki została zawarta umowa wynajmu, postępowanie sądowe o eksmisję nie będzie konieczne.

Na czym polega najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego lepiej chroni interesy wynajmującego niż zwykła umowa najmu. Mimo to nie jest ona szczególnie popularna, co można tłumaczyć rygorystycznymi warunkami, jakie musi ona spełniać. Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna i chroniła wynajmującego przed nieuczciwymi lokatorami, muszą do niej zostać dołączone następujące dokumenty:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje zarówno do opróżnienia, jak i wydania lokalu w terminie podanym w żądaniu egzekucyjnym,
• oświadczenie, w którym najemca wskaże lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić, gdy dojdzie do egzekucji – obowiązku opuszczenia przez niego mieszkania,
• oświadczenie / zgoda właściciela mieszkania, o którym mowa wyżej, że najemca będzie mógł zamieszkać w jego lokalu.

Umowa wynajmu okazjonalnego może zostać sporządzona przez strony, ale wymienione wyżej oświadczenie najemcy musi posiadać formę aktu notarialnego.

Wynajmujący powinien też zgłosić fakt wynajmowania mieszkania we właściwym ze względu na miejsce zamieszkania urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.

Kiedy można zastosować najem okazjonalny?

Najem okazjonalny ma zastosowanie wyłącznie w przypadku nieruchomości przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkalnych. Właściciel lokalu komercyjnego nie będzie mógł zatem być stroną umowy najmu okazjonalnego. Również właściciel mieszkania, który prowadzi działalność gospodarczą, nie będzie mógł zawrzeć takiej umowy.

Umowa najmu okazjonalnego może zostać podpisana maksymalnie na 10 lat. Po upływie tego okresu strony mogą ją przedłużyć.

Najem okazjonalny okiem wynajmującego

Umowa najmu okazjonalnego zabezpiecza interesy wynajmującego w szerszym zakresie niż zwykła umowa. W przypadku zwykłej umowy najmu właściciel mieszkania nie może po prostu wyrzucić lokatora, który zalega z opłatami. W takiej sytuacji konieczne jest wszczęcie postępowania sądowego, a najemca może zostać eksmitowany dopiero wówczas, gdy otrzyma lokal zastępczy.

Jeżeli wynajmujący zdecyduje się na najem okazjonalny, to przepisy ochronne dla lokatorów nie mają zastosowania. Gdyby zatem lokator nie płacił, należy mu wręczyć pisemne żądanie opróżnienia lokalu. W sytuacji, gdy nie zastosuje się do otrzymanego wezwania, wynajmujący musi jedynie złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności wraz z następującymi załącznikami:

• umową o najem okazjonalny mieszkania,
• dowodem doręczenia lokatorowi żądania opróżnienia lokalu,
• tytułem prawnym do mieszkania (np. akt własności),
• potwierdzeniem zgłoszenia umowy do właściwego urzędu skarbowego.

Po wydaniu klauzuli wykonalności pozostaje skorzystać z pomocy komornika sądowego, który przeprowadzi eksmisję.

Czy najem okazjonalny jest korzystny dla najemcy?

Jak wspomnieliśmy, najem okazjonalny jest szczególnie korzystny z punktu widzenia wynajmującego. Nie oznacza to jednak, że najemca musi się obawiać nagłej utraty dachu nad głową. Umowa najmu okazjonalnego ogranicza – co prawda – pewne prawa lokatora, ale nie wszystkie. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego jest możliwe, gdy najemca:

• zalega z opłatą czynszu (lub innych opłat, które ma obowiązek regulować) co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu na spłatę zaległości,
• bez zgody właściciela nieruchomości podnajął mieszkanie osobie trzeciej,
• pomimo pisemnego upomnienia przez właściciela nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub w sposób uporczywy czy rażący narusza porządek domowy i uniemożliwia korzystanie innym mieszkańcom budynku z pozostałych mieszkań.

Powyższe zapisy chronią zatem również najemcę. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego jest możliwe jedynie w niektórych sytuacjach i nie zależy wyłącznie od woli wynajmującego.