Pułapki definicji legalnych

Do napisania tego tekstu natchnęła mnie dzisiejsza rozmowa na tle jednego z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Ta zaś jest swoistym polem minowym i jednocześnie doskonałym przykładem, jak nie mając wiedzy prawniczej, można z aktu prawnego wyciągnąć nieprawidłowe wnioski.

A było tak…

W sesji Q&A na Instagramie otrzymałem pytanie – czy wynajmujący może przerzucić na najemcę opłaty administracyjne, czyli te, które płaci się wspólnocie albo spółdzielni. Prawidłowa odpowiedź brzmi – to zależy… Od typu umowy, jaki zawieramy.

W ustawie mamy kilka typów umów najmu. Na potrzeby tego tekstu skupię się na umowie „zwykłej”, najmie okazjonalnym i instytucjonalnym.

Pojęcia „zwykłej” umowy najmu używam tu na potrzeby opisania umowy najmu lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, która nie jest najmem okazjonalnym ani instytucjonalnym.

Jak jest w „zwykłej” umowie najmu?

W zwykłej umowie najmu kwestie te reguluje art. 9 ust. 5 ustawy:

W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.

Oznacza to że w „zwykłej” umowie najmu pobieramy zasadniczo jedynie czynsz. Ustawa nie pozwala nam natomiast na pobieranie od najemcy opłat administracyjnych (zwanych opłatami eksploatacyjnymi, czynszem administracyjnym, komornym, itd.). Nie oznacza to, że ich pobierać nie możemy. Możemy, ale już wliczone do kwoty czynszu najmu. To zaś generuje negatywne konsekwencje na gruncie podatkowym, jako że podstawę opodatkowania stanowi kwota powiększona o opłaty administracyjne.

Ale przepis mówi przecież o opłatach niezależnych od właściciela…

Takie pytanie zadał mi też mój rozmówca. Zajrzał do ustawy i odwołał się do treści art. 9 ust. 5 wskazując, że przecież opłaty administracyjne są niezależne od właściciela. Zgadza się, właściciela na te opłaty wpływu nie ma. Sęk w tym, że pojęcia „opłaty niezależne od właściciela” nie możemy czytać tak, jak nam podpowiada intuicja. Ustawodawca zdefiniował to pojęcie w ustawie i nakazuje nam je rozumieć zgodnie z definicją legalną.

Co to jest definicja legalna?

Najprościej rzecz ujmując, to przepis, który wiążąco ustala znaczenia danego słowa na potrzeby konkretnego aktu prawnego, w którym słowo to występuje. Ustawodawca nakazuje nam zatem czytać dane pojęcie tak, jak opisał je w ustawie.

Gdzie znaleźć definicję legalną?

Zwykle znajdziemy ją w tzw. słowniczku, na początku ustawy, choć nie tylko. Kodeks cywilny podaje definicje legalne w zupełnie inny sposób – ujmując ją w nawias w treści danego artykułu.

Art. 46 § 1 kc: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W ustawie o ochronie praw lokatorów definicje legalne znajdziemy w jej art. 2.

Co to są opłaty niezależne od właściciela?

Zgodnie z definicją z art. 2 ust. 1 pkt. 8)

Ilekroć w ustawie jest mowa o opłatach niezależnych od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;

Jasno z tego wynika, że pojęcia „opłaty niezależne od właściciela” użytego w art. 9 ust. 5 ustawy (tym, który określa, jakie opłaty właściciel może pobierać oprócz czynszu) nie możemy czytać dowolnie, a jedynie przez pryzmat ww. definicji.

Ustalając zatem należności w „zwykłej” umowie najmu, właściciel może obciążyć najemcę jedynie czynszem oraz opłatami za media, wskazane w art. 2 ust. 1 pkt. 8). Co ciekawe, od lat praktyka na rynku nieruchomości wygląda zupełnie inaczej i obciążanie najemców opłatami administracyjnymi jako osobną pozycją w umowie najmu jest normą.

Jak jest w najmie okazjonalnym i instytucjonalnym?

W przypadku tych dwóch umów sprawy mają się zdecydowanie inaczej. Tutaj ustawa zezwala pobierać inne należności, poza czynszem. Stan ten regulują przepisy art. 19 c i 19h:

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.

Z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.

Nie ma zatem przeszkód, by w umowie najmu okazjonalnego czy instytucjonalnego włożyć na najemcę obowiązek zapłaty dwóch różnych należności:

• czynszu najmu – rozumianego jako wynagrodzenie właściciela za korzystanie z lokalu,
• opłat administracyjnych (eksploatacyjnych, czynszy administracyjnego, komornego czy jak kto woli) – rozumianych jako te, które płacone są spółdzielni czy wspólnocie.

Czy ustawa mówi cokolwiek na temat opłat administracyjnych?

Tak, tyle że posługuje się inną nazwą – Koszty utrzymania lokalu. Ich definicja znajduje się w art. 2 ust. 1 pkt. 9):

Ilekroć w ustawie jest mowa o kosztach utrzymania lokalu – należy przez to rozumieć koszty, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty:

a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,
b) zarządzania nieruchomością,
c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,
d) ubezpieczenia nieruchomości,
e) inne, o ile wynikają z umowy;

Niestety, ustawa nie pozwala przenosić tych kosztów na najemcę w zwykłych umowach najmu. Jak pisałem wcześniej, możliwe będzie to w najmie okazjonalnym i instytucjonalnym.

Na koniec niespodzianka…

Ustawa o ochronie praw lokatorów, inaczej niż Kodeks cywilny nazywa strony umowy najmu. O ile w kodeksie są to wynajmujący i najemca, to w ustawie już właściciel i lokator. I przy tym pierwszym chciałbym się zatrzymać.

Kto to jest właściciel?

Intuicyjna odpowiedź na takie pytania brzmiałaby pewnie „ten, komu przysługuje prawo własności”. Według Słownika Języka Polskiego właściciel to „ten, kto ma jakąś własność”.

Tymczasem, w słowniczku…

Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera własną, legalną definicję pojęcia właściciela. Znajdujemy ją w art. 2 ust. 1 pkt. 2):

Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu;

Czytając zatem każdorazowo w ustawie pojęcie „właściciel” i definiując je zgodnie z własną intuicją, czy też przez pryzmat art. 140 kc (definiującego prawo własności) popełnimy błąd. Choćby w ten sposób, że czytając przepisy o wypowiedzeniu umowy najmu doszlibyśmy do fałszywego wniosku, że tylko właściciel lokalu może ją wypowiedzieć.

Kim jest wynajmujący?

Ustawa nie definiuje tego pojęcia. Definicji nie znajdziemy również w Kodeksie cywilnym. Może nim być każdy podmiot prawa cywilnego, któremu przysługuje wobec rzeczy wynajmowanej prawo, w którego treści mieści się uprawnienie do używania rzeczy (tak: M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 4, Warszawa 2024). Zwykle jest to właściciel lokalu, a może nim być każda osoba, która lokalem włada. Wydaje się, że najprościej zdefiniować wynajmującego jako osobę, która zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania (tak: K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 13, Warszawa 2024)

Kim jest inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu?

Może zdarzyć się tak, że lokator nie ma zawartej umowy najmu z właścicielem sensu stricte (osoba, której przysługuje prawo własności lokalu), a jego najemcą. Ktoś wynajmuje lokal od właściciela, a następnie podnajmuje go dalej lokatorowi, który zaspokaja w nim swoje potrzeby mieszkaniowe. Taki podnajmujący najemca staje się wtedy właścicielem w rozumieniu przepisów ustawy. Podobnie będzie w sytuacji, gdy najemca będzie lokal użyczał. Co więcej, właścicielem w rozumieniu ustawowej definicji będzie również taka osoba, której do wynajętego lokalu żaden tytuł prawny nie przysługuje, ale oddaje go do używania lokatorowi.

Autor: Piotr Dobrowolski