Proces zakupu nieruchomości w Portugalii

Rekomendujemy, abyś nie został z tym sam, ale skorzystał z pomocy prawnika, który będzie Cię reprezentować i bezpiecznie przeprowadzi przez cały proces zakupu nieruchomości. W tym miejscu polecamy prawników współpracujących z naszą agencją – Loco Real Estate, którzy z przyjemnością wesprą Cię na każdym etapie zakupu wymarzonej nieruchomości, m.in. w zdobyciu NIF, otwarciu zagranicznego konta bankowego, w dokonaniu rezerwacji i podpisaniu kontraktu przedwstępnego.

• Wymagane dokumenty
• Rezerwacja
• Promesa / umowa deweloperska
• Akt notarialny

Wymagane dokumenty, to paszport lub dowód osobisty (dla obywateli Unii Europejskiej) oraz numer NIF. Jest to portugalski numer identyfikacji podatkowej, bez którego nic nie zrobisz na terytorium Portugalii, m.in. nie otworzysz rachunku bankowego – potrzebnego w celach podatkowych. Koszty administracyjne uzyskania numeru to ok. 15 € . Dany nr nie jest potrzebny do podpisania formularza rezerwacji czy kontraktu przedwstępnego.

Rezerwacja – to prosty dokument, który powoduje zdjęcie nieruchomości z rynku na okres od 7 do 14 dni. To dobry czas dla prawnika na dokładne sprawdzenie statusu nieruchomości. Taki zabieg wiąże się z małym depozytem (ok. 2 000 – 6 000 €) przekazywanym na konto właściciela.

Umowa promesowa – kupna-sprzedaży (CPCV) – to odpowiednik polskiej umowy przedwstępnej. Określa ona warunki i termin nabycia nieruchomości. Na jej mocy kupiec zobowiązuje się do wpłacenia zaliczki na poczet nieruchomości – zwykle jest to 10-25% ceny zakupu nieruchomości. Termin aktu notarialnego ustala się zazwyczaj na 30 do 60 dni po podpisaniu umowy przedwstępnej.

Umowa deweloperska dotyczy nieruchomości w budowie i różni się od umowy promesowej pod dwoma względami: wpłacany zadatek uzależniony jest od etapu ukończenia budowy, jednak zazwyczaj jest wyższy niż przy umowie promesowej i sięga do 40% wartości nieruchomości. Druga kwestia dotyczy terminu podpisania aktu notarialnego – jest on zależny od daty ukończenia budowy.

Akt notarialny podpisywany jest przed portugalskim notariuszem, który następnie zobowiązuje się do zarejestrowania nabycia nieruchomości w imieniu nowego właściciela w portugalskim rejestrze gruntów. Wtedy też wpłacana jest
pozostała kwota nieruchomości.

Koszty związane z zakupem i utrzymaniem nieruchomości w Portugalii

Zakup

Koszta związane z zakupem nieruchomości to m.in. odprowadzenie opłaty na rzecz Urzędu Skarbowego, opłacenie notariusza i wpisu do Księgi Wieczystej oraz IMT (Imposto Municipal sobre Transações Onerosas de Imóveis) – podatek od transferu nieruchomości. Opłata skarbowa wynosi w Portugalii 0,8% wartości nieruchomości, a koszty notariusza i wpisu do Księgi Wieczystej zamykają się w 0,5% wartości własności. Natomiast całkowity koszt zakupu nieruchomości w Portugalii to cena zakupu i tzw. koszty zamknięcia transakcji (koszty dodatkowe), które zwykle wynoszą ok. 6-10% ceny zakupu. Największym wydatkiem jest IMT i zależny on od rodzaju i typu nieruchomości (np. dom na wsi czy nieruchomość miejska, nieruchomość pod wynajem czy nieruchomość do zamieszkania przez kupującego), lokalizacji oraz wartości nieruchomości. Zwykle zamyka się w 2-8% ceny zakupu nieruchomości – wyliczenie jest indywidualne.

Koszty utrzymania

Koszty utrzymania nieruchomości – podobnie jak w sytuacji opodatkowania przy zakupie – różnią się w zależności od jej rodzaju. Właściciel własności musi co roku zapłacić dwa poniższe podatki oraz niżej wskazane koszta dodatkowe.

• Podatek od nieruchomości (IMI) – określany i aktualizowany przez gminę, w której znajduje się nieruchomość (budynki miejskie: od 0,3% do 0,45%; domy wiejskie: do 0,8%).
• Podatek majątkowy (AIMI) – uzupełnia podatek IMI i jest płacony, gdy wartość nieruchomości przekracza kwotę €600,000. Jest on pobierany od wartości szacunkowej nieruchomości.
  Od 600 000 € do 1 000 000 € = 0,7%.
  Od 1000 000 € do 2 000 000 € = 1%.
  od 2 000 000 € =1,5%.
• Opłata czynszowa do wspólnoty i media – opłaty indywidualne.
• Ubezpieczenie – w zależności od rodzaju ubezpieczenia oraz poszczególnej firmy jest to koszt ok. 250 € do 700 €.
• Przedstawiciel podatkowy dla nierezydentów – roczny koszt reprezentanta to ok. 250 €.

Osoby, które planują przeprowadzić się do Portugalii i mieszkać w zakupionej nieruchomości mogą skorzystać z programu NHR (NonHabitual Resident), który oferuje różne korzyści podatkowe m.in. brak podatku od majątku, możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego od prawie wszystkich dochodów ze źródeł zagranicznych czy specjalne traktowanie w rozliczaniu podatku dochodowego od osób fizycznych przez okres 10 lat. Zwolnienia podatkowe w ramach NHR są możliwe jedynie dla przedstawicieli określonych zawodów, które są w Portugalii uważane za „wartość dodaną”. W tej grupie znajdziemy architektów, inżynierów, projektantów, geologów, wykładowców, psychologów, archeologów, dentystów, fizjoterapeutów, lekarzy, analityków medycznych, biologów, programistów, doradców podatkowych, audytorów, dyrektorów i artystów. Specjaliści tych zawodów płacą jedynie podatek dochodowy od dochodów uzyskanych w Portugalii w wysokości 20%.

Wynajem

Aby legalnie wynająć nieruchomość w Portugalii, właściciel musi aplikować o specjalną licencję Alojamento oraz osobisty kod podatkowy miasta – jest to wymagane dla wynajmy krótkoterminowego. Uzyskanie jej nie jest skomplikowane – wystarczy spełniać poszczególne zasady bezpieczeństwa przez nieruchomość. Z wynajmem mieszkania wiążą się konkretne podatki. Osoby, które nie są rezydentami i wynajmują zakupioną w Portugalii nieruchomość muszą zapłacić podatek od dochodu z wynajmu, który wynosi 28%. Warto zaznaczyć, że opodatkowanie może być niższe ze względu na perspektywę odliczenia wskazanych niżej kosztów:

• wynagrodzenie agencji zajmującej się najmem,
• wydatki na naprawy i małe ulepszenia,
• koszty mediów oraz ubezpieczeń,
• wynagrodzenie wszelkiego rodzaju usług związanych z nieruchomościami np. czyszczenie basenu, ogrodnik, ochrona.

Nierezydenci muszą wyznaczyć portugalskiego przedstawiciela podatkowego, który będzie gwarantem, że właściciel wywiązuje się ze zobowiązań podatkowych w Portugalii. Roczny koszt posiadania reprezentanta to ok. 250 €.
Portugalia z roku na rok przyciąga coraz większą liczbę inwestorów na rynku nieruchomości. Zyski z wynajmu krótkoterminowego i średnioterminowego są wyższe niż w Hiszpanii czy Francji. To solidna inwestycja, zwłaszcza w sektorze turystyki mieszkaniowej. Jeśli jesteś zainteresowany zakupem nieruchomości w Portugalii, odezwij się do nas. Z przyjemnością przedstawimy Ci ciekawe inwestycje, które przyniosą dochód pasywny.