Czy warto inwestować w nieruchomości na wynajem? Jak ocenić opłacalność inwestycji

Zanim kupisz nieruchomość na wynajem, określ cel inwestycji

Pierwszym pytaniem nie powinno być: „jakie mieszkanie kupić?”, ale „po co chcę je kupić?”.

Cele inwestorów mogą być bardzo różne. Dla jednej osoby najważniejszy będzie regularny miesięczny dochód z najmu, dla innej wzrost wartości nieruchomości w perspektywie kilku lub kilkunastu lat.

Nieruchomość może być również sposobem na dywersyfikację majątku albo zabezpieczenie kapitału z myślą o przyszłości.

Cel inwestycji wpływa później na wybór miasta, dzielnicy, rodzaju nieruchomości, sposobu finansowania oraz strategii najmu.

Czy inwestycja w mieszkanie na wynajem się opłaca?

Nie wystarczy porównać ceny zakupu mieszkania z miesięcznym czynszem otrzymywanym od najemcy.

Trzeba uwzględnić również wszystkie koszty związane z zakupem oraz późniejszym utrzymaniem nieruchomości.

Do analizy warto włączyć między innymi:

• cenę zakupu,
• koszty transakcyjne,
• koszt remontu lub wykończenia,
• wyposażenie mieszkania,
• koszty finansowania,
• ubezpieczenie,
• naprawy i bieżące remonty,
• okresy bez najemcy,
• koszty zarządzania nieruchomością,
• podatki i inne obciążenia związane z najmem.

Dopiero na tej podstawie można ocenić rzeczywistą rentowność inwestycji.

Jak policzyć stopę zwrotu z nieruchomości?

Jednym z podstawowych parametrów pozwalających porównać kilka nieruchomości jest stopa zwrotu z inwestycji.

W uproszczeniu można ją policzyć według wzoru:

roczny dochód z najmu ÷ całkowity koszt inwestycji × 100%

Przykładowo, jeżeli lokal generuje 60 000 zł przychodu rocznie, nie oznacza to jeszcze, że cała ta kwota jest zyskiem inwestora.

Najpierw należy odjąć wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości, naprawami, pustostanami czy obsługą najmu. Dopiero dochód po uwzględnieniu kosztów daje bardziej wiarygodny obraz inwestycji.

Dlatego porównując dwie nieruchomości, nie warto kierować się wyłącznie wysokością miesięcznego czynszu.

Lokalizacja nieruchomości na wynajem

W przypadku nieruchomości inwestycyjnej dobra lokalizacja oznacza przede wszystkim taką, w której istnieje stabilny popyt na najem.

Nie zawsze musi być to ścisłe centrum miasta.

Znaczenie mają między innymi:

• dostęp do komunikacji miejskiej,
• czas dojazdu do dużych ośrodków zatrudnienia,
• bliskość uczelni,
• dostęp do sklepów i usług,
• infrastruktura rekreacyjna,
• charakter okolicy,
• rozwój danej części miasta.

Przed zakupem dobrze również sprawdzić, jakie nieruchomości są już oferowane na wynajem w okolicy i z jaką konkurencją będzie musiała mierzyć się nasza oferta.

Jaka nieruchomość najlepiej sprawdzi się na wynajem?

Mieszkanie, które podoba się właścicielowi, niekoniecznie będzie najlepszym produktem inwestycyjnym.

Znacznie ważniejsze jest dopasowanie nieruchomości do grupy przyszłych najemców.

Innych mieszkań poszukują studenci, innych single i pary pracujące w centrum biznesowym, a jeszcze innych rodziny z dziećmi czy osoby przyjeżdżające do miasta na kilka miesięcy.

Przed zakupem warto więc odpowiedzieć na pytanie: kto będzie potencjalnym najemcą tej nieruchomości?

Dopiero później należy analizować liczbę pokoi, metraż, układ, standard czy dodatkowe udogodnienia.

Wynajem długoterminowy czy krótkoterminowy?

Sposób najmu również wpływa na potencjalną rentowność i ilość pracy związanej z nieruchomością.

Najem długoterminowy może oznaczać większą przewidywalność wpływów i mniejszą częstotliwość zmian najemców.

Najem krótkoterminowy może w określonych lokalizacjach generować wyższy przychód, ale zazwyczaj wymaga znacznie aktywniejszego zarządzania, obsługi rezerwacji, sprzątania i reagowania na zmieniające się obłożenie.

Nie należy więc porównywać wyłącznie wysokości możliwego przychodu. Ważny jest również koszt obsługi oraz czas, który inwestor musi poświęcić na zarządzanie nieruchomością.

Finansowanie inwestycji – gotówka czy kredyt?

Sposób finansowania ma bezpośredni wpływ na wynik inwestycji.

Przy zakupie za gotówkę inwestor nie ponosi kosztów kredytu, ale jednocześnie angażuje znaczną część własnego kapitału.

Przy finansowaniu kredytem należy natomiast uwzględnić ratę, koszt odsetek oraz wpływ finansowania na miesięczny przepływ pieniędzy.

Dlatego ta sama nieruchomość może być opłacalna dla inwestora kupującego ją za gotówkę, ale znacznie mniej atrakcyjna dla osoby finansującej większość ceny kredytem.

Pustostan – koszt, o którym łatwo zapomnieć

Przy analizowaniu inwestycji nie warto zakładać, że mieszkanie będzie wynajęte przez 12 miesięcy w roku przez cały okres posiadania nieruchomości.

Zmiana najemcy, remont, sezonowe osłabienie zainteresowania czy niewłaściwie ustalona cena mogą spowodować okresy bez wpływów z najmu.

Dlatego dobrze przygotowany model finansowy powinien uwzględniać również możliwość pustostanu.

Czy wzrost wartości nieruchomości powinien decydować o zakupie?

Potencjalny wzrost wartości mieszkania może być dodatkowym elementem inwestycji, ale nie powinien być jedynym argumentem przemawiającym za zakupem.

Przyszłych cen nieruchomości nie można przewidzieć z całkowitą pewnością.

Bezpieczniej jest więc analizować inwestycję na podstawie parametrów, które można ocenić już w momencie zakupu: ceny, kosztów, potencjalnego czynszu oraz realnego popytu na najem.

Ewentualny wzrost wartości nieruchomości może wtedy stanowić dodatkową korzyść.

Jak ograniczyć ryzyko inwestycji w nieruchomość na wynajem?

Przed podjęciem decyzji warto przygotować kilka scenariuszy finansowych.

Oprócz wariantu optymistycznego dobrze policzyć również sytuację, w której:

• czynsz będzie niższy niż zakładaliśmy,
• mieszkanie przez pewien czas pozostanie niewynajęte,
• pojawią się nieplanowane wydatki,
• wzrosną koszty utrzymania,
• konieczne będzie przeprowadzenie remontu.

Jeżeli inwestycja nadal pozostaje akceptowalna finansowo również w mniej korzystnym scenariuszu, decyzja zakupowa jest znacznie lepiej przygotowana.

Czy warto inwestować w nieruchomości na wynajem?

Nieruchomość na wynajem może być dobrym elementem strategii inwestycyjnej, ale jej opłacalność zawsze należy oceniać indywidualnie.

Nie ma jednej odpowiedzi na pytanie, czy warto inwestować w mieszkanie na wynajem.

Znaczenie mają cena wejścia, lokalizacja, popyt, wysokość możliwego czynszu, koszty utrzymania, sposób finansowania oraz planowany czas inwestycji.

Dlatego przed zakupem warto policzyć nie tylko możliwe przychody, ale przede wszystkim realny dochód po uwzględnieniu kosztów i kilku mniej korzystnych scenariuszy.

Dobra nieruchomość inwestycyjna to niekoniecznie ta, która robi największe wrażenie podczas prezentacji. To przede wszystkim taka, której parametry finansowe i potencjał najmu odpowiadają przyjętej strategii inwestora.